2019年3月25日晚，我们有幸邀请到联合信用评级有限公司研究总监许余洁，来到国际商务“互联网+案例分析课堂”与同学们分享了中国版公募REITs（权益型）的落地生根并讲述了租赁房资产证券化的困境与破冰。

本次讲座分为两个部分：第一部分，许余洁先生介绍整个行业的背景，包括RETIs市场的规模、模式、参与者以及一些经典案例。第二部分则为目前的市场困境以及未来的发展。

许余洁先生指出我们现在基本发展的是准REITs，还不是标准的，截至2017年底，37个国家和地区已建立了REITs市场，从地域看，美国REITs是发展最成熟的国家，在过程中也推出许多税收的改革，规模逾1。2万亿美元，占全球比60%；从80年代之后，权益型股本占比逐步上升，已经达到了95%，从交易结构上来看，不动产行业经历了资产沉淀、去杠杆、传统融资渠道收窄的变革。销售转向持有，房地产调控长效机制形成；经营性资产大量沉淀，优质资产依旧稀缺，未来稳定增值可期。REITs同时有金融属性——包含资产存量化、产品标准化、投资权益化。比如，如果地产做的规模大小，成本会很大，因此REITs可以通过并购实现地产行业的扩大，但是在中国，目前只有融资的功能，但美国更为全面，重点考虑规则，来保护投资人。接下来，许余洁先生介绍了模式的分类：按照盈利模式分为抵押（信贷债权）型和权益（项目股权）型。关于参与者的动力则来自于其流动性好，政策优惠及专业分工，从而使得RETs成为好的地产融资产品。

同时，许余洁先生介绍了REITs有五大特点，在上市流通方面，REITS将完整物业资产分成相对较小的单元，并可以在公开市场上市／流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制；在资产组合方面，REITS大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流收入的物业资产，如写字楼和商业物业，同时，税收中性的特点使得其不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区为了促进REITS市场的发展，给予了一定的税收优惠；在派息政策方面，必须全部或绝大部分收入派发给基金单位持有人；第五，专业管理，即发起人通常组建独的资产管理公司来管理REITS，并聘请物业管理人，提高地产投资的专业化水平。

在第一部分的最后，许余洁先生以具体的案例——黑石进行细致讲解，黑石的资产端是通过高杠杆快速完成并购，再将物业迅速分拆出售。投资策略为寻找低于市场价格的不景气资产（或者说不良资产），通过地产市场和资本市场之间的估值价差赚取利润。基金产品设计上，坚持战略性的长期投资理念，存续期一般在10年左右，能够平抑经济周期性波动风险；资金端则具有以下特点：投资者范围广泛、与投资银行、其他金融中介公司等机构投资者都保持长期稳定的合作关系，在交易发现、资金募集、把握投资机会、产生超额投资收益、获取长期资金至关重要（基石作用），前50的公司和养老基金中，72%都在黑石有投资，而且其中85%会持续对黑石进行投资，同时，他指出，黑石更多的是借鉴学习，在中国市场中还并不适用。

第二部分，许余洁先生介绍了中国房屋融资租赁行业中的ABS本质是在股权Reits不发达的背景下，围绕房地产债权形成的资产证券化市场。目前市场上存在以下问题——国内房地产市场的结构性问题长期存在，国内城市CapRate过低，投资者结构不合理，类REITs产品实属“明股实债”，缺乏时间信誉，房企变相以租代售，以利润为导向，无法解决住房结构性问题。因此，我们应认识到房屋租赁产业的易垄断性和供需严重失衡市场基本面的脆弱。在分析市场的不足之后，徐先生也提出了理想中的中国特色的REITs的建设之路，其核心要义是根据REITs的特点让国家以多种形式介入。顶层设计层面，应综合考虑法律、土地政策、住房租赁市场和基础设施。区域试点选择层面，税收优惠区域、离岸市场、自贸区、雄安新区都是比较好的选择。

最后杨其静老师进行了总结点评，鼓励了在场的同学们要加强专业学习，找准发展方向，希望未来有更多优秀的人大毕业生和在校生进行交流学习。